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高級注文住宅の坪単価&建築費を左右する3つの要因と賢い建築予算配分

「高級住宅の坪単価はどのぐらいする?」
「そもそも坪単価はどうやって決まるの?」
高級住宅を建てるとき、建築費用がいくらくらいかかるのかを把握するために、坪単価を尺度として考えるのは一般的なことです。しかし実は、坪単価だけで家の価格を判断することはできません。

この記事では、そもそも坪単価とは何か?といった基本情報から、坪単価が決まる3つの考え方、高級注文住宅を建てるのにかかる費用、また建築に際する効率的な予算配分方法までをご紹介します。

1.住宅の「坪単価」とは1坪あたりの建築費

坪単価とは、建物の床面積1坪(3.3平方メートル)あたりにかかる建築費のことで、家を建てるときの想定価格を割り出すための数値として用いられます。

計算式は、

家の本体価格 ÷ 延床面積(建物の各階の床面積の合計)= 坪単価

となります。

例えば、建物の本体価格5000万円で延床面積が60坪の家の場合、5000万円 ÷ 60坪 =83.3万円となり、坪単価83.3万円ということになります。

ハウスメーカーの広告などで目にすることの多い坪単価とは、上記の基本的な計算式をもとに算出されています。そのため、各ハウスメーカーの提示するモデルハウスや施工例の価格を延床面積で割れば、どのハウスメーカーが安いのかが判断できそうですが、実はそうとも言い切れません。

では、どのようにして坪単価が決まるのでしょうか。

2.高級注文住宅の坪単価を左右する3つの要因

高級注文住宅の建築費がいくらぐらいなのかを把握するためには、やはり坪単価を尺度として考えるのが一般的です。しかし、最初に想定していた坪単価で予算を検討していたが、要望が増えて行った結果、坪単価の予算を超えてしまうという事は起こりえます。その要因は大きく3つあります。

坪単価のコスト

要因1:坪単価の計算方法による違い

ここでは坪単価を割り出す計算方法を、ハウスメーカーや設計事務所別に見ていきましょう。

ハウスメーカーの坪単価の計算方法

テレビCMや、新聞広告などで目にするハウスメーカーでは、基本はある程度規格化された工法やデザインで建築されます。このとき、購入者の条件がたまたまハウスメーカーの得意としている工法やデザインなら、標準装備されているので坪単価が大きく変動することはありません。

ですが、ハウスメーカーによって坪単価の計算方法が異なるケースもあります。例えば、

  • 屋外の電気・ガスの配管工事や給排水工事費を含めていないケース
  • 実際に設計を開始しないとわからないケース(傾斜地に建築する場合の造成費用や地盤が緩い場所に建築する場合の地盤改良費用など)

この2つのケースの場合、各ハウスメーカーに詳細確認を取る必要があります。

そのほか、家の本体価格を「延床面積」ではなく、「施工床面積」で割るといったケースもあります。施工床面積は、ロフトやバルコニー、外構(境界塀、カーポートなど建物以外の部分)など建築基準法で延床面積に含まれない部分にあたります。

この場合、建物の各階の床面積に加えて、ロフトやバルコニーの面積が足されるため、延床面積60坪と施工床面積61坪で比較した場合、以下のように坪単価は1.4万円程度安くなります。

本体価格5000万円÷ 延床面積60坪=83.3万円
本体価格5000万円÷ 施工床面積61坪=81.9万円

ハウスメーカーは近年、富裕者層を対象とした高級グレードをラインナップに加えています。高級グレードのシリーズには、今までにない仕上げ材やオーダー品をセレクトできるようにしたり、有名デザイナーとコラボレーションしたシリーズを展開して高級注文住宅を提供します。

上述の通り、基本はある程度規格化された工法やデザインの中で比較的自由度を持たせて富裕者層の高級注文住宅のニーズに合わせるといったアプローチをするのが特徴です。

設計事務所の坪単価の計算方法

規格されたものではなく、一から間取り、外観デザインを考えて家を作りたいという方は、設計事務所や建築家に住宅設計を依頼して住まいを設計する方が多く、特に高級住宅を希望する人は細部にもこだわった完全オリジナルの設計を望む人が多いため、設計士への依頼を検討されている方も多いです。

その場合の坪単価は、意味あいが少し変わってきます。ハウスメーカーのように基準となる規格がないため、坪単価の意味は目安の要素が大きくなります。

その設計事務所が手掛けた過去の事例からこの家のようなデザインやグレード感を希望されるのであれば、「坪150万円程度のご予算がかかると思います。」という指標であり、明確な坪単価は完成しないと分からないものなのです。

何が含まれていて、何が含まれていないか、あるいは、変動要因は何が考えられるかなど、設計士と共通の認識を持つことが重要で、そういった部分を丁寧に説明してくれる依頼先を探すことも大切です。

要因2:構造による違い

住宅の構造というと何やら難しく聞こえるかもしれませんが、要は何で建物が作られているかという事です。

大きく分けて

  • 木造
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)
  • 鉄骨造(S造)
  • 木造・RC造・S造を組み合わせた混構造

があります。構造によっても建築費、つまり坪単価は変わります。

一般的には同規模であれば、木造より鉄筋コンクリート造の方が坪単価は上です。また建築に要する期間も変わります。工事期間が長ければ、建設に係る間接費用も上がるため、坪単価は上がります。

どの構造が良いのかは一概には言えません。それは希望する住まい、地盤、予算などの関係から最適な構造は違うからです。

開口が大きな大空間のリビングを希望する場合、鉄筋コンクリートや鉄骨造が最適だと思われがちですが、地盤が弱い土地の場合、重い鉄筋コンクリートや鉄骨造より軽い木造が適していることもあり、大開口も鉄骨で補強するなど行えば木造でも十分叶えられる場合もあります。

直接坪単価に関係してくることなので先入観にとらわれず率直に疑問や要望を設計士に伝えて意見を聞くことが大切です。その為に信頼できる設計事務所選びが重要となります。

要因3:仕様(設備、デザイン、素材)やグレードによる違い

大きな空間を作るために、大型サッシやガラスを用いたり、キッチンや浴室などもデザインしていくとなると、既製品を使わず特注となり坪単価はあがります。逆に坪単価だけで比べると安いと感じたところはそういったグレードを見ていないケースもあります。

また、デザイン性ばかりに目が行きがちですが、耐震性や防犯性なども重要で、例えば地震にどれだけ耐えられるかという指標にある耐震等級や、防犯ガラスなどを用いた防犯性など、住宅の基本である安心、安全という部分でもワンランク上の仕様が求められます。

快適に過ごすという部分では、空調システムも家電量販店で売っているエアコンを壁につけるのではなく、全館空調であったり、床暖房の設置など、建物の規模だけではなく、そういった付加価値的なものが含まれて坪単価を形成しています。

特にフルオーダー注文住宅の坪単価は、出来上がった建物の建築費をその床面積で割った結果としての数値をもとに、経験値として平均化した指標なので、建築前から計画建物の建築費を坪単価で算定することは実は実際的ではありません。あくまでも指標としての予算額としてとらえる数値になります。

こだわりにあわせた家づくりと坪単価

その他にも、高級注文住宅ならではの内容が坪単価に反映されます。

例えば、趣味にかける部分です。

ガレージは車好きの人にとってはこだわりたい場所です。普段は仕上げ材など使わない場所もタイルで仕上げたり、照明も車を演出するように入れたいものです。一般の住宅にはないオーディオルームなども防音性を高めたり、音響効果の高い壁材、天井材などで仕上げることもあります。

お酒の好きな人は窓辺にバーカウンターをつくったり、あるいは書斎がほしかったという人もいるでしょう。そういった個人の志向が色濃く出る部分も坪単価に現れてきます。

3.高級住宅設計は目先の坪単価ではなく、効率的な予算配分が重要

これまで坪単価という指標が何を示すものかを見てきましたが、実際の設計でより重要視されるのは効果的な予算配分です。では、どういったところに注意すべきか見ていきましょう。

効率的な予算配分とは

坪単価で大まかな建築予算がわかったとしても、重要なのはその予算配分です。簡単に言うとどの部分に費用をかけて、どの部分は予算を削るかという予算配分が不可欠です。建築予算が青天井という人はいません。皆限られた予算の中で最大限にこだわった家を建てたいと願っています。

例えば「アウトドアリビングを楽しみたい」という希望があり、屋上が空いているからと広々とした立派なバーベキュースペースを作っても、結局年に数回しか使わないスペースになることも。それなら小さくてもダイニング脇にテラスをつくりそこに屋外で食事ができるスペースを作るほうが使用頻度も増えそうです。

外を内に取り込むようなゆとりも生まれ、かけた費用以上の効果がでる場合もあります。

坪単価の高い家

高級住宅で効率的な予算配分のできる設計事務所選びのポイント

では、そういった効率的な予算配分(提案)ができる設計事務所選びのポイントは何でしょうか。

それは、多くのクライアントの要望を実現し、“高級住宅を専門”に設計してきた会社です。高級住宅を長年設計してきたことで、クライアントの要望を数多く聞き、また建築後の住宅からクライアントの感想を聞いてより良い住まいになるように設計にフィードバックしている会社です。そういった設計事務所は実はそう多くありません。

高級注文住宅の設計プロセス

そんな高級注文住宅の設計プロセスはまず、建築デザイナーが住まいの要望をヒアリングします。そのヒアリングや建築地の調査を踏まえ、希望の住まいを提案します。

多くの設計事務所は、提案した設計士と実際の設計士が一緒のアトリエ系と呼ばれるスタイルが多いと思いますが、組織設計を公にした「分業制」を採用した設計事務所もあります。

分業制とはクライアントの要望と設計条件を最大限に生かすファーストプラン担当の「コンセプトデザイナー」と、建築的な完成度を高めお客様と一緒に作品を仕上げる担当設計士の「ディレクトデザイナー」を分けたスタイル。

分業制を導入している設計事務所では、各専門のプロフェッショナルがプロジェクトごとにチームを編制する組織設計を行っており一つのプロジェクトに複数の目が入ることで、完成度の高い住まいになります。

高級住宅の坪単価は、坪単価計算方法・構造・仕様の違いで変動する

ただ単にお金をかけた家は高級住宅ではないばかりか、豊かな住まいとはなりません。坪単価はあくまでも目安であり、大事なのはその限られた予算を最大限に効率的に配分して希望の住まいをかなえてくれる設計士と出会う事です。

アトリエ系の設計事務所なら、その作風にとことん惚れ込み、建築家の作品に住みたい!と思えるような建築家に巡り合うこと。想い描く理想の住まいがあるのなら、組織設計で各プロフェッショナルに夢を実現してもらうのが良いかもしれません。

高級注文住宅を数多く手がけるアーネストアーキテクツ

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