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都内で1億円の注文住宅を検討する場合のポイント

注文住宅の費用は、大きく「建築費」と「土地代」に分かれます。

土地を持っている建替えのケース以外では、別途土地代を考えなければならず、土地代と建築費のバランスが重要となります。注文住宅の建築費1億円!の予算で高級住宅を検討中の方がこれから考えるべきポイントをお教えします。

住宅の建築予算は「建築費」と「設計費」と「その他」に分けられる

建築費の想定はまず坪単価から

まず初期段階で概ねの建築費を算定する指標となるのが、一般的に言う坪単価です。

坪単価とは建築費を床面積(延床面積)で割った値の事です。1億円で100坪の延床面積の建物だと、坪単価は1億÷100坪=100万円となります。想定される坪単価は各住宅メーカーや、設計事務所がどういった住宅グレードを想定しているかによって異なります。

A設計事務所は坪80万円台から120万円ぐらいの住宅実績が多く、坪単価が平均して100万円だとすると、80坪の住宅を建築する場合、当初想定する建築費は100万円×80坪で8000万円ぐらいとなります。

この坪単価は直接住宅メーカーや、設計事務所に聞くのが良いでしょう。こうしてご自身が考えている建てたい建物の規模とグレードから概ねの建築費をイメージすることができます。

設計費って何?

注文住宅を建築しようとする場合、ハウスメーカーに依頼するケース、建築設計士に依頼するケース、工務店に依頼するケースなどいくつかの方法が考えられます。いずれの場合にも注文住宅を設計する費用=設計費がかかります。

ハウスメーカーは自社のシリーズを持っていて、その規格の範囲内であれば設計費はあまりかかりません。しかし、設定された規格を大きく逸脱するような住宅や、フルオーダーで凝ったデザインの住宅を要望する場合、やはり設計費の割合は大きくなってきます。これは建築設計士(建築設計事務所)に設計を依頼する場合も一緒です。

設計費は住宅メーカー、建築設計事務所、工務店などによりまちまちですが、大体建築費(工事費)の〇%程度という形で設定されているところが多いようです。建物の構造、規模などにより異なりますが、設計事務所や建築デザイナーに依頼する場合、スタートラインの予算検討では建築費の10%~15%程度の設計費がかかると考えておけば問題ないと思います。

他に想定しておくべき予算は?

注文住宅の新築を検討する場合、建築費、設計費に目が行きがちですが、それ以外にもいくつか費用が掛かってきます。坪単価で想定した建築予算に含まれないものは住宅メーカー、設計事務所によって異なります。つまり、プロが考える建築費(ここまでを建築費とみなしている)と一般の方が考える建築費は異なる場合があります。

例えば造園工事(樹木など)は坪単価には含まれません。外構工事(建物外部の門扉や境界塀、カーポートなど)や、住宅メーカーによっては空調機や照明器具なども、含まれていないケースもあります。坪単価予算に何が含まれていて、何が含まれていないかという事は、事前に確認しておきたいところです。

そういった予算がどの程度かかるのかは、ご自身がイメージしている購入予定の品物を大体の金額で押さえておくとよいでしょう。

予算配分はどうすべきか?

土地代と建築費の関係は?

土地代は地域によって様々です。土地代の安いエリアでの建築を計画しているのなら、広めの土地に庭付き2階建ての広々とした住宅が検討できます。土地代の高い都市部のエリアになると敷地を最大限利用して建築し、それでも足りない場合は地下などの有効利用も検討する必要があります。土地代もやはり相場の坪単価から割り出すことができます。

例えば、東京の目黒区の住宅街で坪300万円が相場のエリアで計画したとすると、50坪で1億5000万円の費用が必要になってきます。逆に土地の坪単価が150万円程度のエリアでは、同じ50坪でも7500万円台で検討できるので、その分建物に予算をかけられます。計画地選定には、通勤や子供の学校などの条件が重要になってくるため、検討エリアによってイメージできる住宅が変わってきます。

土地によって建てられる建物の大きさが規定されている

注文住宅を建築しようとする計画地の多くは都市計画によってそのエリアに建築できる建物の用途や規模が規定されています。不動産情報にある第1種低層住居専用地域とか、商業地区などがそれにあたります。

そして、それらのエリアには建蔽率(けんぺいりつ)/容積率が規定されています。「このエリアは閑静な住宅街としたいので、二階建てぐらいの高さの低い住宅を主に建築できるように規定しよう」とか、「土地を有効利用して、店舗なども入れるように最大限の建築ができるように規定しよう」といったものだと理解してもらえればよいと思います。同じ100坪の土地でも住居系のエリアでは建てられる広さや高さに制限があるため、床面積は小さくなり、中高層エリアでは大きな建物が建てられます。

逆に、50坪の床面積の注文住宅を建てようとした場合、住宅エリアでは広めの土地が必要で、商業エリアでは少し狭い土地でも50坪の家が建つという事になります。

建築予算検討の実例

では、実際に1億円の注文住宅を建築しようとした場合の建築予算の実例をテストケースで見てみましょう。
仮に坪120万円のグレード感で注文住宅を建築しようとした場合、床面積は1億円÷120万円=約80坪(約270㎡)の建物となります。総2階(1Fと2Fが同じ面積の箱型の住宅)を想定すると、1フロアの面積は約40坪となります。ガレージや、玄関などを取っても十分な広さは確保できそうです。

この規模を建てられる敷地は先ほどのように建蔽率、容積率によって規定されていますが、住宅エリアでは大体80坪の土地が必要になります。仮に都心部で土地代が坪300万円のエリアで検討する場合、300万円×80坪=2億4000万円となり、土地代、建築費で約3億4000万円となります。さきほどのように、設計費やその他費用が掛かりますので、ざっと3億5000万円~の建築予算となります。

逆に郊外で土地代がもう少し安いエリアだと総額予算を抑えたり、もっとハイグレードな建物に予算を振り分けることもできます。

建築予算はプロに相談しよう!

建築予算のイメージ作り

注文住宅を計画する場合、まずはこんな家を作りたいという漠然としたイメージから入ることがほとんどです。予算1億円の注文住宅をお考えの方は、一般的な注文住宅とは異なるイメージをお持ちだと思います。インターネットで「注文住宅 高級」などで検索するとイメージに合う住宅がヒットするのではないでしょうか。

その中で、自分の希望に合った住宅事例を手掛けている会社に、その事例の坪単価などを聞くと求めている住まいのグレード感が掴めます。すると、おおよそこのぐらいの予算があれば良いだろうという予算も把握できると思います。

自分のイメージに合った設計事務所を探す

注文住宅建築費は要望する仕様によって大きく異なります。予算内でとにかく広く大きな住宅を要望したら仕様がチープなものになってしまったとか、イメージ先行で高級素材をふんだんに要望していったら当初の建築予算を大きく上回ってしまったなどのケースもあります。

アトリエ系の事務所は作風が似ている場合が多いので、希望している家のイメージと手掛けている作風が合っているかを確認しましょう。組織設計の設計事務所ならオールラウンドなスタイルの事例を手掛けている場合が多いので、住み手が希望するイメージに仕上げてくれると思います。予算の中で要望した建物が建築できるのか、土地の条件も含め親身に相談に乗ってくれる設計事務所を見つけましょう。

また、ショールームなどを持っている設計事務所などは規模も大きく、直接会って具体的な相談もできるので安心感があります。

まとめ

建築予算1億円で注文住宅を建築する場合、まずはイメージに合った設計事務所を探し、カタログ請求などを行い手掛けている家のイメージを確認します。気に入った事例があれば坪単価を聞いて大体の建築予算のイメージを掴みましょう。そのためにはイメージに合った設計事例を多く手掛けている設計事務所を探すことが近道です。

私のおすすめは「アーネストアーキテクツ」。創業以来一貫して高級注文住宅を手掛けている組織設計の設計事務所です。ホームページには手掛けた物件数が985棟(2017年末まで)と掲載されていますので事例数も申し分ないですね。組織設計の設計事務所でこれだけの事例数があれば、希望するイメージの家を建てるノウハウを持っていると思います。ただ、ホームページを見るとかなり豪華なお宅が並んでいるので、予算が合うかの確認が必要そうです。

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